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买二手商铺要注意什么交易流程是怎样的

2019-06-04 14:50:05    来源:

买二手商铺注意问题:

1、实地评估

购买商铺前,一定要实地考察,认真评估一番,确定这个商铺是否值得买。比如说人流量大不大,人流的转化率高不高,购买力强不强等等;在考察上铺的价值时,最好还要测算一下租金回报率,问下周边在租上铺的租金,假如每年空置期一个月,租金回报率就是月租金的11倍除以总价。

为了能够更加准确的评估商铺的价值,如果有必要的话,建议聘请专业商铺评估公司进行实地评估,根据他们出具的风险评估报告再决定是否投资。

2、未来规划

商铺的价值会受到周边环境、商业规划的影响,如果所在区域未来有其他规划,可是你却不知道,就会影响投资决策的成败。所以,一定要到规划部门详细了解商铺所在位置是否存在新的规划,或者向租客打听一下。

3、商铺的产权性质

主要是商铺的土地用途要了解清楚,避免违规的“居改非”。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”(比如私自“居改非”),日后可能面临被取消的风险,有可能无法办理营业执照,也没有经营资格。所以,一定要在购铺合同中针对这点,拟定一条违约赔偿方式。

4、商铺的租赁情况

租客的租期还有多久?室内装修怎么处理?是否签署放弃优先购买权承诺书?等等,这些都要在购铺前做好产调工作。

5、税费提前算清楚

进行二手商铺交易,税费是个大头:增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税(最好是问清楚这个!),动不动就是要付几十万,不搞清楚这些,你就是冤大头。如果税费太多,既可以在总价上砍,也可以在合同中约定,哪些税费由原业主承担。

6、贷款问题

商铺贷款成数最多5成,最长10年。再考虑到银行评估价一般比实际成交价低,最后的贷款还不到成交价的5成,所以一定要提前问清楚,准备好充足的首付款。

7、产权

购买的商铺产权一定要清晰,最好不要购买有产权问题的商铺,所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等,不要全听业主的一面之词。

8、商铺本身结构

不是所有好的地段的商铺都能够合理利用,在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要,主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。

9、配套

良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。购买前一定要核实清楚,要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。

交易流程如下:

1.购房资格核验(住宅类)。

2.网签合同。

3.地税部门核定契税。

4.房屋发证大厅办理房屋所有权证。

扩展资料:

商铺出售合同是商铺出售过程中关于权利和义务的合同。商铺出售是商铺所有权即产权的转移,一般商铺购买者拥有商铺产权证,商铺的产权总共有40年,商铺产权人拥有商铺处置权、收益权等权益。

参考链接:

百度百科-商铺买卖合同

股票质押式回购交易是利好吗

股票质押式回购并不属于利好,这种公司回购自己的股票的方式只能算是中性消息,而且这种做法对于股东急需用钱的时候,但又不想把自己的股票卖出去套现金,是有非常大的帮助的。

假如说控股股东手里面的股票,是处在现在销售的特殊时期的话,是不能够进行质押式回购的,因为这种股票并没有达到现在规定的要求,不能够在股票市场上流通。其次就是质押是股票回购也是有一定的期限的,当时间到达极限之后,就必须要用自己的现金来赎回这个股票,而且需要付一些融资的利息。

扩展资料:

股票质押式回购交易(简称“股票质押回购”)是指符合条件的资金融入方(简称“融入方”)以所持有的股票或其他证券质押,向符合条件的资金融出方(简称“融出方”)融入资金,并约定在未来返还资金、解除质押的交易。

参考资料:股票质押式回购交易——百度百科

股权质押后还能做股权转让吗

股权质押(Pledge of Stock Rights)又称股权质权,是指出质人以其所拥有的股权作为质押标的物而设立的质押。按照目前世界上大多数国家有关担保的法律制度的规定,质押以其标的物为标准,可分为动产质押和权利质押。股权质押就属于权利质押的一种。因设立股权质押而使债权人取得对质押股权的担保物权,为股权质押。

中国《公司法》对股权质押缺乏规定。真正确立了中国的质押担保制度的是1995年10月1日开始实施的《担保

股权质押《担保法》

法》,其中包括关于股权质押的内容。2007年10月1日开始实施的《物权法》再次明确股权可以质押。

《担保法》第七十五条(二)项规定“依法可以转让的股份、股票”可以质押。《物权法》第二百二十三条规定,可以转让的股权可以出质。另外,1997年5月28日国家对外贸易经济合作部、国家工商行政管理局联合发布了《关于外商投资企业投资者股权变更的若干规定》,对外商投资企业投资者“经其他各方投资者同意将其股权质押给债权人”予以特别确认。

根据《担保法》的规定,以依法可以转让的股票出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。以有限责任公司的股份出质的,适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。

根据《物权法》的规定,以股权出质的,当事人应当订立书面合同。以证券登记结算机构登记的股权出质的,质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的,质权自工商行政管理机关办理出质登记时设立。《物权法》关于未上市的股份有限公司和有限责任公司的股权质登记程序的规定与《担保法》不一致。因《物权法》颁布在后,股权质押的法律实践操作以《物权法》为准。

根据《关于外商投资企业投资者股权变更的若干规定》,企业投资者股权变更应经审批机关批准和登记机关变更登记。未经审批机关批准的股权变更无效。未经登记机关登记的则可由工商行政管理机关按照《公司登记管理条例》予以处罚。

综上可见,已上市的股份有限公司的股权质押应在证券登记机构办理质押登记,未上市的内资股份有限公司和有限责任公司的股权质押应在工商行政管理机关办理质押登记,外商投资企业的股权质押应向审批机关办理审批及向工商行政管理机关办理登记。

股权转让,是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人,使他人取得股权的民事法律行为。

股权转让形式

有限责任公司股东转让出资的方式有两种:一是股东将股权转让给其它现有的股东,即公司内部的股权转让;二是股东将其股权转让给现有股东以外的其它投资者,即公司外部的股权转让。这两种形式在条件和程序上存在一定差异。

股权转让后及时办理股权变更

1、 股权转让完成后,目标公司应当注销原股东的出资证明书,并新加入股东签发出资证明书,并需要修改公司章程和股东名册中有关股东的姓名、住处、出资额等。

2、 有限责任公司变更股东的,应当自股东发生变动之日起30日内至工商部门办理变更登记。

需要强调的是,变更登记的同时应提交新股东的法人资格证明或自然人的身份证明及修改后的公司章程。

股权转让以自由为原则,以限制为例外,这是世界范围内公司法律有关股权转让的总体规则。但是,无论股权转让何等的自由,对其例外的限制皆不同程度地存在,正是这种限制的存在,使得人们对股权转让协议的效力审查很难把握。具体地说,对股权转让的限制可以分为以下3种情形。

依法律的股权转让限制

依法律的股权转让限制,即各国法律对股权转让明文设置的条件限制。这也是股权转让限制中最主要、最为复杂的一种,中国法律规定,依法律的股权转让限制主要表现为封闭性限制,股权转让场所的限制,发起人持股时间的限制,董事、监事、经理任职条件的限制,特殊股份转让的限制,取得自己股份的限制。

⑴、封闭性限制

中国《公司法》第35条规定:“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。

⑵、股权转让场所的限制

针对股份有限公司股份的转让中国《公司法》第139条规定:“股东转让其股份,必须在依法设立的证券交易所进行。”第146条规定:“无记名股票的转让,由股东在依法设立的证券交易所将该股票交付给受让方即发生转让的效力。”此类转让场所的限制规定,在各国立法上也极为少见。这也许与行政管理中的管理论占主导的思想有关,但将行政管理的模式生搬硬套为股权转让的限制是公司法律制度中的幼稚病。

⑶、发起人持股时间的限制

中国《公司法》第142条规定:“发起人持有的该公司股份,自公司成立之日起1年内不得转让。”对发起人股权转让的限制,使发起人与其他股东的权利不相等,与社会主义市场经济各类市场主体平等行使权利不相称。

⑷、董事、监事、经理任职条件的限制

中国《公司法》第142条规定:“公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况,在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。”其目的是杜绝公司负责人利用职务便利获取公司的内部信息,从事不公平的内幕股权交易,从而损害其他非任董事、监事、经理的股东的合法权益。

⑸、特殊股份转让的限制中国《公司法》第148条规定:“国家授权投资的机构可以依法转让其持有的股份,也可以购买其他股东持有的股份。转让或者购买股份的审批权限、管理办法,由法律、行政法规另行规定。”1997年7月对外贸易经济合作部、国家工商行政管理总局联合发布《关于外商投资企业投资者股权变更的若干规定》第20条规定:“股权转让协议和修改企业原合同、章程协议自核发变更外商投资企业批准证书之日起生效。协议生效后,企业投资者按照修改后的企业合同、章程规定享有有关权利并承担有关义务。”

⑹、取得自己股份的限制

中国《公司法》第149条第1款规定:“公司不得收购该公司的股票,但为减少公司资本而注销股份或者与持有该公司股票的其他公司合并时除外。”公司依照法律规定收购该公司的股票后,必须在10日内注销该部分股票,依照法律、行政法规办理变更登记,并且公告。同时,第149条第3款还规定:“公司不得接受该公司的股票作为抵押权的标的。”这里的“抵押权的标的”应当更为准确地表述为“质押权的标的”。因为根据中国《担保法》第75条的规定:“依法可以转让的股份、股票”应是权利质押中质押权的标的。如果公司接受该公司的股票质押,则质押人与质押权人同归于一人。

依章程的股权转让限制

依章程的股权转让限制,是指通过公司章程对股权转让设置的条件,依章程的股权转让限制,多是依照法律的许可来进行。在中国公司法律中却没有此类限制性规定。

依合同的股权转让限制

依合同的股权转让限制,是指依照合同的约定对股权转让作价的限制。此类合同应包括公司与股东、股东与股东以及股东与第三人之间的合同等。如部分股东之间就股权优先受让权所作的相互约定、公司与部分股东之间所作的特定条件下回购股权的约定,皆是依合同的股权转让限制的具体体现。

融资买入是什么意思?融券卖出有什么需要注意的吗?

融资交易就是投资者以资金或证券作为质押,向证券公司借入资金用于证券买入,并在约定的期限内偿还借款本金和利息;投资者向证券公司融资买进证券称为“买多”;

融券交易是投资者以资金或证券作为质押,向证券公司借入证券卖出,在约定的期限内,买入相同数量和品种的证券归还券商并支付相应的融券费用;投资者向证券公司融券卖出称为“卖空”。

融券卖出需要注意的:

  1. 杠杆交易风险。融券交易具有杠杆交易特点,投资者在从事融资融券交易时,如同普通交易一样,要面临判断失误、遭受亏损的风险。由于融资融券交易在投资者自有投资规模上提供了一定比例的交易杠杆,亏损将进一步放大。

  2. 融券交易需要支付利息费用。投资者融券卖出某只证券后,如果证券的价格上涨,则投资者既要承担证券价格上涨而产生的投资损失,还要支付融券费用。

  3. 强制平仓风险。融券交易中,投资者与证券公司间除了普通交易的委托买卖关系外,还存在着较为复杂的债权债务关系,以及由于债权债务产生的担保关系。证券公司为保护自身债权,对投资者信用账户的资产负债情况实时监控,在一定条件下可以对投资者担保资产执行强制平仓。

  4. 监管风险。监管部门和证券公司在融资融券交易出现异常、或市场出现系统性风险时,都将对融资融券交易采取监管措施,以维护市场平稳运行,甚至可能暂停融资融券交易。这些监管措施将对从事融资融券交易的投资者产生影响,投资者应留意监管措施可能造成的潜在损失,密切关注市场状况、提前预防。

投资者在参与融资融券交易前,应认真学习融资融券相关法律法规、掌握融资融券业务规则,阅读并理解证券公司融资融券合同和风险揭示条款,充分评估自身的风险承受能力、做好财务安排,合理规避各类风险。

解除质押是利好还是利空

1.质押,就是贷款抵押的一种,只不过用股票来当质押标的物。解除质押,就是借款要到期了,苏宁又有钱还了,就解除。简单理解被质押的股票解除质押是好事。对持股者来说是利好,说明还清了券商的欠债,股票被返回了。

2.《证券公司股票质押贷款管理办法》规定:用于质押贷款的股票原则上应业绩优良、流通股本规模适度、流动性较好。对上一年度亏损的,或股票价格波动幅度超过200%的, 或可流通股股份过度集中的,或证券交易所停牌或除牌的,或证券交易所特别处理的股票均不能成为质押物。

3.股票质押有双面性:一是说明公司或大股东的资金紧张,基本面转差。二是股票质押了意味着就没有卖出的可能,对市场抛压减小。所以不能简单说是利好还是利空。

4.关注股东后续动作,若是将解除质押的股票再融资,是利好。若是将解除质押的股票套现,然后投向并购重组等战略实施也是利好。

拓展资料

解除质押就是对质押的解除。质押是担保的一种情形。《物权法》第208条规定:“为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。 ”

质押担保的范围,是指出质人所承担的质押担保责任的范围。质押担保的范围包括:主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。

(参考资料 百度百科 解除质押

质押了的股票还能交易吗?

  质押的股票,在还清借款股票解除质押之前,是不可以任意买卖的。还借款后,下一个交易日解除质押,可以卖出或者划转。

  股票质押,是指证券公司以自营的股票、证券投资基金券和上市公司可转换债券作质押,从商业银行获得资金的一种贷款方式。股票质押率由贷款人依据被质押的股票质量及借款人的财务和资信状况与借款人商定,但股票质押率最高不能超过60%。质押率上限的调整由中国人民银行和中国银行业监督管理委员会决定。

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